市房管局關于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法》的通知

武房規(guī)〔2016〕8號

各區(qū)房管局、市物業(yè)管理事務指導中心、機關各處室，各開發(fā)建設單位、各物業(yè)服務企業(yè)：

為了規(guī)范我市前期物業(yè)服務管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場公平競爭，我局對《武漢市前期物業(yè)管理招標投標暫行規(guī)定》進行了修訂，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

                                                                                                                                           市住房保障和房屋管理局

                                                                                                                            2016年12月21日

武漢市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法

第一條  為了規(guī)范本市前期物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，維護物業(yè)管理市場的正常秩序，保護招標投標當事人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)及建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，結合工作實際制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)和房管部門對前期物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅項目總建筑面積在20萬平方米以上的，開發(fā)建設單位應當通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅項目總建筑面積在20萬平方米以下、3萬平方米以上的，開發(fā)建設單位可以采取公開招標或者邀請招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域內住宅總建筑面積不超過3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房管部門批準，開發(fā)建設單位可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

第四條  通過招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，開發(fā)建設單位應當在申請《商品房預售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》之前完成前期物業(yè)管理招標投標工作并與中標人簽訂前期物業(yè)服務合同。

第五條  市房管部門負責全市前期物業(yè)管理招投標活動的制度建設和監(jiān)督管理。

武漢市物業(yè)管理事務指導中心（以下簡稱“市物業(yè)中心”），負責建立全市統(tǒng)一的前期物業(yè)管理招投標平臺（以下簡稱“招投標平臺”），負責招投標平臺的事務性工作，為物業(yè)管理招投標當事人提供指導和服務。

各區(qū)（開發(fā)區(qū)）房管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)項目招投標活動的備案管理及指導監(jiān)督。

第六條  市物業(yè)中心通過招投標平臺為開發(fā)建設單位提供以下服務：

（一）匯集和發(fā)布本市前期物業(yè)管理招標信息；

（二）組織招標方抽取評標委員會專家評委；

（三）發(fā)布中標結果及相關信息；

（四）開評標現(xiàn)場指導和服務；

（五）實施與前期物業(yè)管理招投標相關的其他事務。

第七條  依法進行前期物業(yè)管理招標的開發(fā)建設單位是招標人。響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)是投標人。

招標人應當將投標物業(yè)服務企業(yè)的社會公眾滿意度情況、投訴處置情況、項目經(jīng)理履職情況及服務合同履行情況等信用信息作為評標的主要依據(jù)。

第八條  招標公告或投標邀請書應當載明以下主要內容：

（一）招標人名稱；

（二）招標項目名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；

（三）投標資格條件；

（四）投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的方式。

第九條  招標人應當結合物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

（一）招標人情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等； 

（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)項目名稱、坐落地址、物業(yè)管理區(qū)域范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權性質、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑結構、設施設備、環(huán)境條件、投標報件所需的各類技術參數(shù)和指標、物業(yè)總平面圖、物業(yè)服務用房配置情況等；

（三）物業(yè)服務內容及標準； 

（四）投標人及投標書的要求；

（五）投標書密封要求和送達的方式、地點及截至時間；

（六）投標有效期；

（七）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

（八）評標標準和評標方法；

（九）前期物業(yè)服務合同的簽訂說明； 

（十）其他事項的說明及法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內容。

第十條  招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，提交物業(yè)區(qū)域劃分備案證明、招標公告或招標邀請書、招標文件報物業(yè)項目所在地區(qū)房管部門備案。

區(qū)房管部門受理后，對資料齊備的應在3個工作日內在武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)通過招標備案，并向招標人發(fā)出《前期物業(yè)管理招標備案證明》。

區(qū)房管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

第十一條  招標人收到《前期物業(yè)管理招標備案證明》后，應通過武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)向市物業(yè)中心申請發(fā)布招標信息。

市物業(yè)中心應在受理后2個工作日內，通過招投標平臺向物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一發(fā)布招標公告，或由招標人向受邀物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請。

招標人應當按照招標公告或投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售招標文件，招標文件的發(fā)售期不得少于5日。

第十二條  投標人應當按照招標公告設定的條件和約定期限，向招標人提交投標申請。招標人對投標人進行資格預審的，投標人還應按照招標公告中資格預審的要求提交資格預審資料。

招標人應當將有效投標人相關信息報送市物業(yè)中心。

第十三條  投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，制作的投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。 

投標文件應當包括投標函、投標報價、物業(yè)管理方案以及招標文件要求提供的其他材料。

第十四條  招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第十五條  開標應當在物業(yè)項目所在地的區(qū)房管部門現(xiàn)場監(jiān)督和見證下進行。

市物業(yè)中心應當在開標前當眾宣布會場紀律和相關注意事項。 

招標人應邀請投標人或者其推選的代表檢查投標箱和投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時應當眾予以拆封。開標過程應當記錄，并存檔備查。

第十六條  評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。與投標人有利害關系的人不得成為相關項目的評標委員會成員。

評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。

第十七條  招標人應當在開標前2日內確定專家成員人數(shù)和后備人數(shù)并填寫申請表后，到市物業(yè)中心申請抽取評標委員會專家成員。市物業(yè)中心在招標文件確定的開標時間前24小時內，從物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取專家成員及后備成員，系統(tǒng)后臺依序通知抽取的評標委員會專家成員。

評標委員會專家成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備成員中予以補充。招標人按照國家規(guī)定承擔專家評審費等費用。

第十八條  評標中除了現(xiàn)場答辯部分外，應當在保密的情況下進行并遵守下列規(guī)定： 

（一）評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任； 

（二）評審投標文件工作必須在市公共資源交易中心評標封閉區(qū)進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通訊工具與外界聯(lián)系； 

（三）評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較、評分。

第十九條　評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。

第二十條　評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第二十一條  招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的實際投標人。

第二十二條  招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。

第二十三條  采取招投標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，招標人與中標人應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內，向物業(yè)項目所在地的區(qū)房管部門辦理前期物業(yè)服務合同備案手續(xù)。 

第二十四條  市物業(yè)中心應公開發(fā)布招投標物業(yè)項目的下列信息：

（一）物業(yè)項目名稱、地址、招標人、招標時間、招標形式和投標情況； 

（二）物業(yè)管理項目中標結果； 

（三）物業(yè)服務合同簽訂情況； 

（四）其他需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標信息。

第二十五條  開發(fā)建設單位未依法通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)房管部門依據(jù)法律、法規(guī)依法給予行政處罰。

第二十六條  申請辦理相關備案手續(xù)時，申請人應當提交真實有效的備案材料。備案材料不實的，由申請人承擔相應的法律責任。

第二十七條  投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關規(guī)定的，有權向招標人提出異議，或者向區(qū)房管部門投訴。

第二十八條  其他物業(yè)管理項目以及業(yè)主或者業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條  本辦法自2017年1月1日起施行，有效期5年。原《市房產(chǎn)局關于印發(fā)武漢市前期物業(yè)管理招標投標暫行規(guī)定的通知》（武房規(guī)[2014]1號）廢止。